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    20城“打新”盤點:京滬房價倒掛明
    發布時間:2023-06-15 11:46:57
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    房地產市場火爆的年代,限價政策有效地平抑了房價,穩定了市場預期。

    ??但同時,由于新房限價,使其與二手房出現價格上的倒掛,這也激發了一部分購房群體的投機行為。

    ??“打新”亂象頻出,上海人氣樓盤暫停開盤

    ??哪里有利可圖,哪里就有資金涌入。近年來,各地房地產市場上逐漸催生出了“打新”隊伍,尤其在今年,這種現象愈演愈烈。

    ??5月底,上海人氣樓盤云錦東方云筑項目宣布暫停開盤,而這正是緣于價格倒掛引起的市場亂象。

    ??公開信息顯示,云錦東方云筑項目共推出105套房源,其中,洋房42套,別墅63套,銷售均價分別在每平方米13.2萬元和每平方米17.8萬元。

    ??其周邊的二手房均價在每平方米20萬元以上,保守估計,只要打中最小戶型,也能穩賺千萬元以上。如果能夠打中大戶型,那每套房基本都能盈利在2000萬元以上,獲利空間巨大。

    ??即便該項目已經實施了史上最為嚴格的凍資要求,但仍引起了“打新”一族的圍堵。更有甚者,以“假結婚”或者代持等方式來滿足購房要求,嚴重擾亂了購房秩序,有悖于社會道德。

    ??而上述亂象也引起了監管部門的關注并及時叫停,有市場人士稱,對于后續入市有此類情況的項目都將可能延期銷售。

    ??京滬等熱點城市房價倒掛明顯

    ??事實上,云錦東方云筑并非個例,新房與二手房價格倒掛這一現象,在大城市中普遍存在。

    ??根據上海易居房地產研究院近日發布的報告顯示,在其監測的全國20個城市中,有15個城市存在不同程度的房價倒掛現象。

    ??其中,房價倒掛差最明顯的城市為北京,其倒掛差水平達到22395元/平方米。上海、蘇州、杭州等城市的房價倒掛差也比較明顯,分別為21581元/平方米、16265元/平方米和10045元/平方米。

    ??從全國20個重點城市市區打新獲利情況看,根據易居研究院監測,上海、北京和蘇州的打新獲利最高,其分別為309萬元/套、280萬元/套和251萬元/套。

    ??正是由于“打新”成功后的獲利空間比較大,使得一些熱點城市的二手房市場掛牌較為活躍。

    ??根據貝殼研究院數據,截至5月底,重點50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。對此,貝殼研究院分析認為,當前市場上的二手房掛牌量增加,主要是來自于購房者的置換需求。根據對經紀人調研,上海、北京等城市改善換房需求占比超過七成,多數二線城市換房需求占比超過五成。

    ??以上海為例,根據上海中原地產監測的數據,最近幾周上海二手房市場掛牌新增量在1.3萬套左右。在以前的2015年、2016年和2021年等市場活躍年份,也曾出現過1.3萬套左右的新增掛牌量,但持續時間較短。

    ??從今年來看,自2月份開始,除法定節假日外,上海每周二手房新增掛牌量基本維持在1.3萬套左右,與以往掛牌量周增1萬套左右相比,目前二手房市場掛牌量較為活躍,以置換“打新”為重要的消費。

    ??房價倒掛現象將有所減弱

    ??業內人士認為,上海云錦東方云筑項目銷售被叫停,對于“打新”市場而言,意味著整頓的開始。主管部門可能會根據項目情況完善購房手續,進一步打擊投機獲利空間,維護市場正常秩序。

    ??對此,易居研究院分析認為,“打新”產生了很多負面問題。從需求端來看,購房心態被扭曲,投資投機需求活躍,新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下,容易給合理的改善型住房需求帶來入市困擾。從供給端來看,房價倒掛現象下,營銷部門的應對壓力明顯增加,認籌工作和開盤工作異常困難,也產生了客戶投訴等問題。同時,一些房企會產生捂盤惜售的操作,其會干擾所在城市的新盤供應計劃,造成房源緊張等問題。此類操作也會加劇房企的資金緊張狀況,若對市場走勢出現了誤判,甚至會產生樓盤滯銷、去庫存壓力變大等經營風險問題。

    ??從另一方面看,“打新”必賺的概率也越來越小。根據《丁祖昱評樓市》此前梳理,從上海2020年銷售金額、面積TOP50項目情況來看,30%幾乎沒有漲價,約14%的項目二手房掛牌均價已經低于2020年成交均價。從數據上看,“打新”獲利的空間也逐漸變小。

    ??易居研究院指出,房價倒掛問題也與市場行情走勢有關。一方面,各地從房企盈利、優化營商環境的角度出發,預售許可和限價政策略有放松。另一方面,二手房拋售潮背后必然帶來房價的自主下調。這兩者結合起來,可以認為三季度房價倒掛現象將有所減弱。當然,要真正治標治本,也不能寄希望于短期的變化,而要從供求平衡關系修復、科學定價體系建立、購房秩序引導等角度入手。唯有這樣,才能根治此類問題、平衡各方利益,最終促進購房市場的公平有序。